Grundsteuer B Änderung in 2025

Liebe Buirerinnen und Buirer,

das Thema Grundsteuern ist aktuell zu Recht in aller Munde. Hier wird an vielen Stellen diskutiert, welche Auswirkungen es haben wird, was geplant ist und wie Wohnen bzw. die Grundsteuer in Kerpen in Zukunft in einem realistischen Rahmen bleiben. Gerne möchte ich versuchen zu erklären wie es zu diesen Zahlen kommt und was aktuell versucht wird unverhältnismäßige Erhöhungen zu verhindern.

Generell wurde das Problem durch eine Gesetzesänderung auf Bundesebene verursacht. Die Kommunen sind nur die ausführenden Behörden, da diese die Grundsteuer vereinnahmen. Im Zuge dieser Umstellung wurde der Begriff „Aufkommensneutral“ leider sehr verwirrend verwendet. Das Aufkommen der Grundsteuer ist auf die Kommune bezogen neutral, leider nicht für den einzelnen Zahler. Was, verständlicher Weise, viele so verstanden haben.

Die Finanzverwaltung NRW hat für alle Kommunen einen aufkommensneutralen Hebesatz ermittelt. Dieser wurde für 2025 in Kerpen auch beschlossen. Mit den aktuell gültigen 832 Punkten werden bisher schlicht alle gesetzlichen Neuerungen umgesetzt.

Die Wahl der Landesregierung NRW für das Bundesmodell bringt weitere Schwierigkeiten mit sich, die in Kerpen und allen anderen Kommunen nun gelöst werden müssen, ohne dass diese einen Einfluss auf die Entscheidung hatten.

Ein weiteres Problem ist die Verfügbarkeit von Daten. In diesem Jahr war es leider technisch nicht möglich die Grundsteuer B gesplittet zwischen Gewerbe- und Wohnimmobilen zu berechnen. Diese Unterscheidung innerhalb der Daten wird seitens des Finanzamtes und der KDVZ noch nicht zur Verfügung gestellt. Ist allerdings aktuell in der Umsetzung, dass zumindest für die Jahre ab 2026 die Möglichkeit der Nutzung besteht.

Die Berechnung der Grundsteuer als solches muss ebenfalls immer nach dem gleichen Modell erfolgen und ist eine Vorgabe der Bundesgesetzgebung. Die Formel lautet immer: Grundsteuer = Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz

Der Grundsteuerwert wurde in den letzten Jahren durch das Finanzamt ermittelt. Hier sind die neuen Bodenrichtwerte eingeflossen, das Alter der Gebäude, der Renovierungszustand, die theoretische Nettokaltmiete in der Region und die Grundstücksfläche sowie die Wohnfläche.

Die Grundsteuermesszahl ist an das neue Berechnungsmodell anpasst worden und ca. auf 1/10 reduziert worden. Dieser Wert wird ebenfalls für NRW generell festgelegt und kann nicht beeinflusst werden. Er liegt jetzt für Ein- und Zweifamilienhäuser bei 0,031 vorher bei 0,35.

Der Hebesatz wird als einziger Wert durch die Kommune festgelegt. Mit diesem Wert hat die Kommune Einfluss auf die Höhe der zu berechnende Grundsteuer.
Für das Jahr 2025 wurde der Wert zwar erhöht aber nach Vorgabe der Finanzverwaltung NRW, um die gleiche Höhe der Grundsteuer wie in den Vorjahren zu realisieren.

2025: Hebesatz 832 Punkte, Aufkommen Grundsteuer B 19.800.000,- €
2024: Hebesatz 739 Punkte, Aufkommen Grundsteuer B 20.949.000,- €
2023: Hebesatz 739 Punkte, Aufkommen Grundsteuer B 19.797.734,- €

Auch sind die angesetzten Werte und die in den Kommunen vorhandenen Hebesätze nicht mehr miteinander vergleichbar. Daher in der neuen Berechnung die Bodenrichtwerte und die theoretische Nettokaltmiete große Einflussfaktoren sind und sich in NRW zwischen den Regionen stark unterscheiden, werden jetzt auch große Unterschiede in den Hebesätzen notwendig. Man denke nur an die Mietunterschiede und Unterschiede in den Bodenrichtwerten zwischen Köln und Kerpen. Verursachen diese beiden Faktoren wesentlich höhere Grundsteuerwerte, müssen logischer Weise die Hebesätze wesentlich geringer angesetzt werden.

Die Hebesätze in den Haushaltsplanungen, die über das Jahr 2026 hinausgehen, dienen immer der Konsolidierung des Haushaltes. Dies ist anders nicht möglich. Sie stellen zwar einen Ausblick dar, sind aber keine beschlossene und verlässliche Größe.
Dazu sollte man den Verlauf der Prognose und letztendlich den Beschlossenen Hebesatz betrachten.
Ansatz in 2021 für 2024: 1320                             Ansatz in 2021 für 2025: 1105
Ansatz in 2022 für 2024: 850                              Ansatz in 2022 für 2025: 1048
Realisiert in 2024: 739                                          Realisiert in 2025: 832
Man sieht also deutlich, dass die Grundsteuerprognosen und Ansätze viel mit Haushaltsaufstellung und der aktuellen Umsetzung der neuen Gesetze zusammenhängt.
Um hier eine genaue Beurteilung vornehmen zu können, sollten wir die neuen Bescheide abwarten. Tendenziell ist es so, dass alte Gebäude etwas mehr zahlen müssen und sich der Betrag bei neuen Gebäuden verringern wird.

Nichts desto trotz mahnen diese Zahlen, dass Kerpen dringend an einer weiteren Haushaltskonsolidierung arbeiten muss, um auch zukünftig akzeptable Grundsteuerwerte realisieren zu können. Um dies umzusetzen laufen aktuell die Haushaltsplanberatungen. Hier werden bereits Möglichkeiten aus allen Bereichen untersucht, wie man Ausgaben verringern kann aber auch Einnahmen erhöhen kann. Es beinhaltet das Verschieben von Investitionen, die Betrachtung des Personals oder das Erhöhen bzw. Generieren von weiteren Einnahmen.

Man muss sich aber bewusst sein, dass der politische Handlungsspielraum begrenzt ist. Der Anteil an freiwilligen Leistungen beträgt in 2025: 5.978.080 Euro (Gesamtes Haushaltsvolumen 247 Mio. Euro) entspricht 251 Punkten Grundsteuer B und einem Haushaltsanteil von 2,42 %. Diese Summe beinhaltet zum Beispiel die Jugendförderung, den Betrieb von unseren Veranstaltungshallen, das Freibad Türnich oder alle Sportplätze. Aus diesem Grund muss ein besonderes Augenmerk auf diese Haushaltspositionen gelegt werden und mit großem Bedacht vorgegangen werden.

In Bezug auf die Splittung der Hebesätze bin ich der Meinung, dass in 2026 mit einer Differenzierung gearbeitet werden sollte. Aktuelle ist die Last recht einseitig auf Wohngebäude verteilt. Nach aktuellen Berechnungen würde diese Splittung eine Entlastung für Wohngebäude von ca. 1/6 bedeuten. Also bei den aktuell gültigen 832 Punkten, könnte eine Entlastung von ca. 135 Punkten entstehen. Besonderes Augenmerk muss hier daraufgelegt werden, dass Wohnen in Kerpen in einem realistischen bezahlbaren Bereich bleibt.
Die Festlegung und Art der Berechnung für die Grundsteuer B wird bis zum Ende dieses Jahres aber frühesten ab Ende Juli besprochen werden. Bis dahin sind auch Erfahrungen aus anderen Kommunen vorhanden und erste Urteile zur Umsetzung der Grundsteuerreform als solches.

An dieser Stelle möchte ich auch nicht unerwähnt lassen, dass sich Ausgaben der Kolpingstadt Kerpen nennenswert erhöht haben, ohne darauf Einfluss zu haben. Auch wenn es das Gesamtergebnis nicht verbessert. Diese sind in den Bereichen Personal durch hohe Abschlüsse in den Tarifrunden verursacht. Auch wurden weitere Pflichtaufgaben an die Kommunen seitens Land und Bund, ohne Finanzausgleich, delegiert oder erweitert. Darunter fallen z.B. Leistungen im Kita Bereich, Wohngeld oder Flüchtlingsunterbringung. Diese müssen seitens der Verwaltung umgesetzt werden, die Frage nach den Kosten oder der Möglichkeit dies zu finanzieren wird leider nicht gestellt.

Ich hoffe, dass ich mit diesen Informationen behilflich sein konnte und vielleicht ein wenig mehr Verständnis für die komplizierte Situation erzeugen konnte.
Leider ist es weder für die Kommune noch für die Eigentümer eine gute Situation aktuell.

Es grüßt sie herzlich ihr Ortsvorsteher
Markus Frambach